Trong hành trình hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước, nhiều người thường đặt ra câu hỏi về thứ tự các bước chuẩn bị. Một thực tế khá phổ biến là không ít chủ đầu tư có xu hướng xin phép xây dựng trước, sau đó mới tiến hành thiết kế kiến trúc chi tiết. Họ tin rằng cách làm này sẽ giúp rút ngắn thời gian khởi công. Tuy nhiên, liệu đây có phải là một quy trình tối ưu, hay nó tiềm ẩn những rủi ro và bất cập có thể gây tốn kém cả về thời gian, chi phí lẫn công sức? Hãy cùng Công ty Nguyên Phú tìm hiểu qua bài viết này nhé!

Hồ sơ xin phép xây dựng là bộ tài liệu pháp lý bắt buộc để cơ quan chức năng xem xét và cấp phép cho việc khởi công một công trình. Hồ sơ này thường bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định;
• Bản vẽ thiết kế xây dựng;
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Trong đó, bản vẽ thiết kế kiến trúc đóng vai trò rất quan trọng vì nó thể hiện quy mô, hình khối, chiều cao, công năng và sự phù hợp của công trình với quy hoạch xây dựng tại địa phương. Nếu thiếu thiết kế kiến trúc hoặc thiết kế không đúng quy chuẩn, hồ sơ có thể bị yêu cầu bổ sung hoặc từ chối cấp phép. Tuy nhiên, không ít người vẫn băn khoăn giữa việc nên thiết kế trước hay xin phép trước. Để làm rõ hơn, hãy cùng phân tích ưu và nhược điểm của từng lựa chọn. Nếu đang tìm hiểu cách thức thực hiện chuẩn xác và chuyên nghiệp hơn, có thể tham khảo thêm dịch vụ thiết kế kiến trúc và xin phép xây dựng Đà Lạt chuyên nghiệp của chúng tôi.

1. Lợi ích và rủi ro khi xin phép xây dựng trước

Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư chọn cách xin phép xây dựng trước khi tiến hành thiết kế chi tiết. Với lựa chọn này, sẽ tìm đến các đơn vị dịch vụ bên ngoài để thực hiện bản vẽ xin phép, dựa trên những thông tin sơ lược như quy mô công trình, số tầng, công năng dự kiến, số lượng phòng,… do chính gia chủ cung cấp. Điều này dẫn đến việc bản vẽ thiết kế chỉ mang tính đối phó về mặt thủ tục, chưa được tính toán kỹ lưỡng theo nhu cầu thực tế, hiện trạng khu đất hay phong cách sống của gia đình. Vì vậy, phương án thiết kế này thường thiếu tối ưu và về sau có thể gây bất cập trong thi công hoặc phải điều chỉnh lại nhiều lần. Vậy cụ thể, đâu là những lợi ích và rủi ro của cách làm “xin phép trước – thiết kế sau”?

1.1. Lợi ích

– Rút ngắn thời gian chuẩn bị thủ tục: Một trong những lý do phổ biến nhất khiến lựa chọn xin phép trước là để đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị thi công. Việc nộp hồ sơ sớm, không chờ hoàn thiện thiết kế chi tiết, giúp chủ đầu tư tranh thủ thời gian xử lý thủ tục hành chính trong khi vẫn có thể tiến hành các bước khác.

– Đảm bảo công trình tuân thủ pháp luật ngay từ đầu: Việc xin phép xây dựng là bước khẳng định công trình dự kiến đã được cơ quan quản lý phê duyệt về mặt pháp lý. Dù bản vẽ còn đơn giản hoặc chưa tối ưu, giấy phép xây dựng vẫn giúp chủ đầu tư yên tâm rằng công trình không vướng quy hoạch, không xây sai mật độ hay vượt tầng.

– Dễ dàng hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan: Khi có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư có thể dễ dàng tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo. Việc có sẵn giấy phép cũng giúp thuận tiện hơn trong công tác quản lý xây dựng của địa phương, tránh phát sinh các vướng mắc không đáng có.

1.2. Rủi ro khi xin phép xây dựng trước

Mặc dù có vẻ nhanh chóng ở giai đoạn đầu, việc xin phép xây dựng trước khi có thiết kế kiến trúc chi tiết lại tiềm ẩn vô vàn bất cập và rủi ro, như một con dao hai lưỡi có thể khiến chủ đầu tư phải trả giá đắt:

– Không tối ưu hóa công năng và thẩm mỹ: Giấy phép xây dựng chỉ dựa trên bản vẽ sơ bộ, vốn dĩ không thể hiện đầy đủ ý tưởng thiết kế, công năng sử dụng hay tính thẩm mỹ của ngôi nhà. Khi đã có giấy phép rồi mới bắt tay vào thiết kế, kiến trúc sư sẽ bị “gò bó” bởi các thông số đã được duyệt. Điều này hạn chế sự sáng tạo, gây khó khăn trong việc tối ưu không gian sống và dễ dẫn đến tình trạng thiết kế “chữa cháy” để khớp với giấy phép, làm giảm chất lượng tổng thể của công trình. Ngôi nhà có thể không đẹp như mong muốn, hoặc không tiện nghi như kỳ vọng ban đầu.

– Phát sinh chi phí và thời gian điều chỉnh: Đây là một trong những rủi ro lớn nhất. Khi thiết kế chi tiết có sự thay đổi đáng kể so với bản vẽ sơ bộ ban đầu như thêm tầng, thay đổi kết cấu,…. Chủ đầu tư sẽ phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Quá trình này không chỉ tốn kém thêm chi phí hành chính, phí thiết kế điều chỉnh mà còn ngốn rất nhiều thời gian chờ đợi.

2. Vậy nên xin phép xây dựng trước khi có bản vẽ thiết kế không?

Thay vì chấp nhận những rủi ro tiềm ẩn khi xin phép xây dựng trước mà chưa có thiết kế chi tiết, lời khuyên tối ưu dành cho các chủ đầu tư là nên tiến hành thiết kế kiến trúc song song với quá trình xin phép xây dựng. Đây là quy trình được nhiều kiến trúc sư đánh giá cao và khuyến nghị, vì nó mang lại hiệu quả tối ưu về thời gian, chi phí cũng như chất lượng công trình.

Quy trình tối ưu được thực hiện như sau:

– Giai đoạn 1: Thiết kế sơ bộ & Xin phép xây dựng
Ngay từ đầu, chủ đầu tư nên phối hợp chặt chẽ với kiến trúc sư để hoàn thiện bản vẽ thiết kế sơ bộ. Bản vẽ này không chỉ đảm bảo các yêu cầu pháp lý cần thiết để xin phép (bao gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và phối cảnh cơ bản), mà còn thể hiện rõ ý tưởng, công năng và phong cách thẩm mỹ phù hợp với mong muốn của gia đình. Hồ sơ này sẽ được sử dụng để nộp xin phép xây dựng, giúp thủ tục nhanh chóng và thuận lợi.

– Giai đoạn 2: Thiết kế chi tiết & Chuẩn bị thi công
Trong thời gian chờ cơ quan chức năng cấp phép xây dựng, kiến trúc sư sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ thiết kế chi tiết toàn diện, bao gồm kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện nước và thậm chí thiết kế nội thất. Khi giấy phép được cấp, chủ đầu tư đã có sẵn bộ hồ sơ thi công hoàn chỉnh, sẵn sàng để khởi công.

Những lợi ích vượt trội từ quy trình này bao gồm:

• Đảm bảo tính đồng bộ và tối ưu hóa công trình: Toàn bộ quá trình thiết kế được phát triển liên tục, thống nhất từ ý tưởng ban đầu đến chi tiết thi công, giúp tối ưu công năng, thẩm mỹ và kết cấu, mang lại không gian sống hoàn hảo nhất.
• Tiết kiệm thời gian và chi phí: Phương án song song hạn chế tối đa việc phải điều chỉnh giấy phép sau này, giảm chi phí hành chính và thời gian chờ đợi. Đồng thời, có hồ sơ thiết kế chi tiết ngay khi có giấy phép giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị thi công, đẩy nhanh tiến độ khởi công công trình.
• Giảm thiểu rủi ro pháp lý: Công trình được xây dựng đúng theo thiết kế đã được cấp phép, giúp chủ đầu tư an tâm về mặt pháp lý và tránh được các rắc rối không đáng có trong quá trình thi công.

Như vậy, việc thiết kế kiến trúc song song với xin phép xây dựng là phương án tối ưu, mang lại lợi ích toàn diện cho chủ đầu tư từ khâu chuẩn bị cho đến khi hoàn thành công trình.

Việc lựa chọn quy trình hợp lý ngay từ đầu là chìa khóa giúp dự án xây dựng ngôi nhà diễn ra suôn sẻ và hiệu quả. Thiết kế kiến trúc song song với xin phép xây dựng không chỉ tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn đảm bảo chất lượng và sự hài hòa cho công trình. Vì vậy, chủ đầu tư nên ưu tiên phương án này để hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước một cách trọn vẹn nhất.