Tính diện tích xây dựng: Bí quyết dự trù chi phí hiệu quả

Hiện nay, hầu hết các nhà thầu xây dựng đều cung cấp đơn giá cho các gói dịch vụ xây dựng theo mét vuông. Do đó, việc tính diện tích xây dựng chính xác là rất quan trọng, giúp chủ nhà ước tính chi phí và lập kế hoạch tài chính hiệu quả trước khi bắt đầu xây dựng. Bài viết này Công ty Nguyên Phú chia sẻ cách tính diện tích xây dựng theo m² một cách đơn giản và chính xác.

1. Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng hay diện tích phủ bì có thể hiểu là diện tích được phép xây dựng tính từ mép ngoài tường bên này đến mép tường ngoài bên kia của khu đất (Bao gồm cả tường bao). Về bản chất diện tích xây dựng không phải là diện tích đất. Diện tích xây dựng của công trình phải tuân theo quy định về mật độ xây dựng được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết và được ghi trong giấy phép xây dựng.

2. Diện tích sàn xây dựng là gì?

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) và diện tích mặt bằng của lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.
Tổng diện tích sàn nhà/công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum.

3. Phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng

Việc hiểu về diện tích xây dựng sẽ giúp chủ đầu tư dự trù kinh phí xây dựng hợp lý trước khi bắt tay thực hiện. Như để xác định chi phí thiết kế, chi phí xây thô và hoàn thiện trọn gói của ngôi nhà. Lưu ý, mỗi nhà thầu sẽ có cách tính tổng diện tích xây dựng theo hệ số khác nhau. Vì vậy, một số đơn vị báo giá xây dựng rẻ nhưng lại kê diện tích xây dựng lên cao nhằm tăng chi phí xây dựng công trình. Hiểu đúng về diện tích xây dựng và lựa chọn công ty xây dựng uy tín để hợp đồng thi công có giá trị hợp lý nhất.

Xem thêm: Đơn giá xây nhà phần thô Đà Lạt mới nhất

4. Công thức tính diện tích xây dựng

Đây là phương pháp tính diện tích được nhiều nhà thầu áp dụng nhất hiện nay. Cách tính diện tích xây dựng nhà ở là tính tổng diện tích sàn sử dụng mỗi tầng cộng với các diện tích khác như móng, mái, sân, ban công, lô gia, thông tầng, sê nô và tầng hầm( nếu có) nhân với hệ số.
Công thức tính diện tích xây dựng được khái quát như sau:

Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác có hao phí xây dựng (phần móng, mái, sân, tầng hầm,…)

Chủ đầu tư lấy diện tích thực tế nhân với hệ số để có con số diện tích chính xác nhất. Ta có công thức:

Diện tích xây dựng của từng hạng mục = Diện tích thực tế x Hệ số %

5. Hệ số diện tích

Mỗi công ty xây dựng sẽ có hệ số diện tích sẽ khác nhau. Dưới đây là hệ số được nhiều công ty sử dụng.

5.1. Gia cố nền đất yếu

Tùy vào đặc điểm của loại đất khu vực xây nhà, mà nhà thầu sẽ sử dụng các phương án khác nhau để gia cố nền đất yếu. Chẳng hạn: Cọc bê tông, Đắp thêm đất,… Nhà thầu thường tính diện tích cho hạng mục gia cố nền đất yếu chiếm khoảng 20% diện tích sàn tầng trệt.

5.2. Diện tích móng nhà

Phụ thuộc vào loại móng mà ngôi nhà đó sử dụng mà có hệ số diện tích của móng tương ứng:

• Móng đơn tính 20% diện tích tầng trệt.
• Đài móng cọc khoan nhồi hoặc bê tông cốt thép tính 40% diện tích tầng trệt.
• Móng băng tính 60% – 80% diện tích tầng trệt.
• Diện tích móng bè tính 100% diện tích tầng trệt.

5.3. Diện tích phần nhà

Hệ số diện tích của phần nhà được tính như sau:

• Diện tích các tầng tính 100% diện tích. Gồm tầng trệt, tầng lửng, lầu 1, lầu 2,…
• Khoảng không tầng lửng trên 10m2 tính 50% diện tích.
• Khoảng không tầng lửng dưới 10m2 tính 100% diện tích.
• Ban công, chuồng cu (Tum che cầu thang) tính 100% diện tích.
• Tường hồi không bao gồm mái tính 20% diện tích.

5.4. Diện tích sân thượng

Hệ số tính diện tích xây dựng sân thượng sẽ thay đổi theo diện tích và các hạng mục công việc thi công:

• Sân thượng trên 10m2 tính 50% diện tích. Không có tường lan can, mái che, chống thấm,…
• Sân thượng dưới 10m2 tính 100% diện tích. Không bao gồm chống thấm.

5.5. Diện tích phần mái nhà

Phụ thuộc vào loại hình mái mà có hệ số diện tích khác nhau.

• Mái Tole gồm toàn bộ phần xà gồ sắt thép hộp và tole lợp tính 30% diện tích.
• Mái và diềm mái bê tông cốt thép tính 70% diện tích.
• Mái ngói kèo thép gồm toàn bộ hệ khung kèo thép X mạ kẽm và ngói lợp tính 50% diện tích.
• Mái bê tông cốt thép, lito thép hộp mạ kẽm, lợp ngói tính 90% diện tích.

5.6. Diện tích phần tầng hầm (Tính riêng so với móng)

• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.7m so với code vỉa hè tính 170% diện tích.
• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với code vỉa hè tính 200% diện tích.
• Hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với code vỉa hè tính 250% diện tích.

5.7. Diện tích sân

Hệ số diện tích sân trước và sân sau tính 70% diện tích. Trong trường hợp sân trước và sân sau có diện tích lớn có thể xem xét lại hệ số.

5.8. Diện tích cho nhà có thang máy

Đối với nhà có thang máy tùy thuộc sử dụng loại thang máy nào có hố pít hay không, cabin bao nhiêu, thang máy kính… có hệ kết cấu riêng nên sẽ được báo giá trong báo giá dự toán chi tiết.

6. Ví dụ tính diện tích xây dựng

Để dễ dàng hình dung về cách áp dụng hệ số diện tích khi tính diện tích xây dựng, chủ nhà có thể tham khảo ví dụ sau:
Nhà phố có diện tích sàn tầng trệt 5 x 25m, sân trước rộng 3m, sân sau rộng 2m. Quy mô xây dựng 1 tầng hầm (Độ sâu dưới 1,5m), 2 tầng mỗi tầng có ban công 1,2m. Mái là bê tông cốt thép. Móng là móng băng.

Cách tính diện tích xây dựng nhà như sau:

• Diện tích sàn: Diện tích sàn tầng trệt là 5 x 25 = 125m². Vì phần nhà có hệ số 100% diện tích nên ta có diện tích sàn từ tầng 1 đến tầng 2: 125 x 2 = 250m².
• Móng vì sử dụng móng băng nên có hệ số 80% diện tích: 125 x 80% = 100m²
• Tầng hầm vì có độ sâu dưới 1,5m nến có hệ số 170% diện tích: 125 x 170% = 212,5m²
• Sân vì hệ số 70% diện tích mà có 2 sân trước và sau nên: (3 + 2) x 5 x 70% = 17,5m²
• Ban công có hệ số là 100% diện tích, ta có: (5 × 1,2) x 2 x 100% = 12m²
• Mái bê tông cốt thép có hệ số 90% diện tích, nên: 125 x 90% = 112.5 m²
  Từ đó, tổng diện tích xây dựng nhà là: 250 + 100 + 212,5 + 17,5 + 12 + 112,5 = 704,5 m²

7. Cách tính diện tích xây dựng cho một số kiểu nhà

7.1. Nhà chữ L

Để tính diện tích xây dựng đối với nhà chữ L thì chia phần mặt bằng thành 2 khối hình chữ nhật. Có thể đánh số thứ tự (1) và (2) cho mỗi khối. Sau đó, lần lượt tính diện tích của từng khối. Công thức tính diện tích hình chữ nhật là: Chiều dài x Chiều rộng. Khi đó diện tích xây dựng của ngôi nhà sẽ bằng: Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2.

7.2. Nhà kiểu chéo

Trường hợp nhà kiểu chéo, đầu tiên cũng cần chia mặt bằng thành các khối hình cơ bản như hình chữ nhật, hình thang, hình tam giác,… để có thể áp dụng công thức hình học tính diện tích. Khi đó diện tích xây dựng của ngôi nhà sẽ bằng: Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2 + Diện tích khối 3…
Ta có:

• Diện tích hình chữ nhật: chiều dài x chiều rộng
• Diện tích hình vuông: cạnh x cạnh
• Diện tích hình tam giác: 1/2 x đáy x chiều cao
• Diện tích hình thang: 1/2 x ( đáy lớn + đáy nhỏ) x chiều cao

7.3. Nhà có đường tròn

Để tính nhà có đường tròn, ngoài chia mặt bằng thành các khối hình cơ bản nhà sẽ có các phần nhà hình bán nguyệt. Diện tích hình bán nguyệt được tính theo công thức sau: S = (π x r²) / 2. Diện tích xây dựng của ngôi nhà cũng được tính bằng: Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2 + Diện tích khối 3 ….

8. Một số lưu ý khi tính diện tích xây dựng

Khi tính diện tích xây dựng theo mét vuông (m²) có một điểm cần lưu ý:

• Cần xem xét kỹ các hệ số diện tích bởi mỗi đơn vị thi công sẽ có hệ số chuyển đổi khác nhau.
• Xác định rõ khu vực cần tính là sàn chính, ban công, sân thượng, tầng lửng hay tầng hầm vì mỗi khu vực có một hệ số.

Như vậy, bài viết trên đã hướng dẫn bạn cách tính diện tích xây dựng nhà phố theo từng hạng mục chi tiết. Lưu ý rằng phương pháp này chỉ là cơ sở để ước tính tổng chi phí xây dựng, không phải con số chính xác 100%. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về xây nhà Đà Lạt, hãy gọi ngay 0919916168 để được Công ty Nguyên Phú tư vấn nhé!